Un contrato de arrendamiento es el documento que protege a las dos partes cuando algo sale distinto a lo planeado: un pago que se atrasa, una reparación que nadie quiere pagar o una salida anticipada. Esta guía explica qué debe llevar, qué ley lo regula y qué reglas cambian según el estado donde está el inmueble.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. Las reglas del arrendamiento las fija principalmente el código civil de cada estado. Aquí citamos el Código Civil Federal como referencia y señalamos cuándo una regla es sólo de un estado.
Qué es un contrato de arrendamiento y qué ley se aplica
Hay arrendamiento cuando una persona concede a otra el uso temporal de un bien y la otra paga por ese uso un precio cierto. Así lo define el artículo 2398 del Código Civil Federal (CCF).
En una renta entre particulares, la ley que normalmente se aplica es el código civil del estado donde está el inmueble. Muchos códigos estatales siguen al CCF, pero no todos dicen lo mismo. Dos ejemplos recientes:
- Nuevo León reformó en 2025 el artículo 2346 de su Código Civil y adicionó el 2346 Bis (depósito, recibos, plazo e incrementos; P.O. 26 de septiembre de 2025).
- Ciudad de México reformó en 2024 su Código Civil para limitar los incrementos anuales de renta de vivienda a la inflación y crear un registro digital de contratos. La Suprema Corte validó la reforma en febrero de 2026.
Por eso, antes de usar un formato descargado de internet, confirma que no contradiga las reglas de tu estado.
Antes de redactar: confirma quién puede rentar
Sólo puede arrendar el dueño o quien tenga facultad para hacerlo, por autorización del dueño o por disposición de la ley (CCF, art. 2401). En la práctica:
- Si eres el dueño, ten a la mano tu identificación y algún documento que acredite la propiedad (escritura o, como mínimo, la boleta predial a tu nombre).
- Si eres asesor o administrador, necesitas una autorización por escrito del dueño. Los límites de esa autorización son los límites de lo que puedes pactar (art. 2402).
- Si el inmueble tiene varios dueños, uno solo no puede rentarlo sin el consentimiento de los demás (art. 2403).
Qué debe incluir un contrato de arrendamiento
Datos de las partes
Nombre completo, identificación y domicilio del arrendador y del arrendatario. Si alguna de las partes es una empresa, agrega los datos del representante legal y del documento que le da facultades. Si hay fiador u obligado solidario, sus datos también van en el contrato.
Descripción del inmueble y su uso
Domicilio completo, tipo de inmueble, si se renta amueblado y para qué se usará (casa habitación, oficina, local). El destino importa: el arrendatario sólo puede usar el inmueble para lo pactado (CCF, art. 2425, fracción III), y usarlo para otra cosa es causa de rescisión (art. 2489, fracción II).
Renta, forma y fecha de pago
- Monto en moneda nacional. El CCF lo pide para vivienda (art. 2448 D) y Nuevo León también (art. 2346 Bis).
- Fecha de pago. Si no se pacta, la renta se paga por meses vencidos (CCF, art. 2448 E; Nuevo León, art. 2346).
- Lugar o medio de pago. Si no se pacta, el CCF dice que se paga en el domicilio del arrendatario (art. 2427). Conviene fijar la cuenta bancaria a la que se transfiere y a nombre de quién está.
- Días de gracia y pena por atraso, si los habrá.
Más detalle en cómo organizar los pagos mensuales de renta.
Plazo
Fecha de inicio, fecha de término y qué pasa al vencer. El CCF fija un máximo de diez años para vivienda y de veinte para comercio o industria (art. 2398). En Nuevo León, el texto vigente del artículo 2346 Bis fija una duración de seis meses, prorrogable, para casa habitación.
Si el plazo vence y el inquilino sigue en el inmueble sin oposición del arrendador, el CCF considera que el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado (art. 2487). Ese mismo artículo dice que las obligaciones del fiador u obligado solidario terminan al vencer el plazo, salvo pacto en contrario. Por eso vale la pena dejar escrito el procedimiento de renovación.
Depósito en garantía
Monto, para qué se usa y en qué plazo se devuelve al terminar. En Nuevo León el arrendador no puede exigir más de una mensualidad como depósito (art. 2346). En otros estados revisa tu código civil.
Incrementos de renta
Cada cuándo y cómo se calcula el aumento. Dos reglas estatales a tomar en cuenta:
| Estado | Regla para vivienda |
|---|---|
| Ciudad de México | El incremento anual no puede superar la inflación del año anterior (reforma de 2024, validada por la SCJN en 2026). |
| Nuevo León | Texto vigente consultado: un aumento al año, de hasta 10 % de la renta mensual, firmando un nuevo contrato (art. 2346 Bis). |
| Otros estados | Revisa el código civil local. Si no hay límite, lo pactado en el contrato es la referencia. |
Nota sobre Nuevo León: en febrero de 2026 el Congreso del estado aprobó otra reforma a los artículos 2346 y 2346 Bis (ajuste por INPC, recibos o CFDI y eliminación de algunos límites). Al revisar este artículo no encontramos esa reforma en el texto vigente publicado. Consulta la versión más reciente del código antes de firmar.
Mantenimiento y reparaciones
Por ley, el arrendador debe entregar el inmueble en condiciones de uso, con higiene y seguridad, y hacer las reparaciones necesarias durante el contrato (CCF, art. 2412). El arrendatario responde por los daños que cause por su culpa y por los deterioros menores propios del uso (arts. 2425 y 2444). Escribe en el contrato quién paga qué: impermeabilización, mantenimiento de aires acondicionados, jardinería, cuota de condominio, servicios.
Entrega, inventario y devolución
Si el inquilino recibe el inmueble con una descripción de sus partes, debe devolverlo en el mismo estado, salvo el desgaste por el tiempo (CCF, art. 2442). Si lo recibe sin descripción, se presume que lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 2443). Un acta de entrega con fotos y lecturas de medidores evita discusiones al final.
Garantías
Las más comunes son el depósito, un fiador u obligado solidario y la póliza jurídica que ofrecen despachos especializados. Muchos arrendadores también piden pagarés. Define cuáles usarás y cómo se hacen efectivas.
Causas de terminación y rescisión
El CCF permite al arrendador pedir la rescisión, entre otras causas, por falta de pago de la renta, por usar el inmueble para otro fin, por subarrendar sin permiso, por daños graves o por modificar el inmueble sin consentimiento (art. 2489). Agrega las reglas para terminar antes de tiempo: aviso previo y penalización, si la habrá. Lo explicamos en cómo terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo, y el caso del inquilino que renta a otro en subarrendamiento: qué es y cuándo se permite.
Firmas
El CCF exige que el contrato se otorgue por escrito y dice que la falta de esa formalidad se imputa al arrendador (art. 2406). La forma escrita puede cumplirse por medios electrónicos si la información es atribuible a las partes y se puede consultar después (art. 1834 bis). Lo explicamos en contrato de arrendamiento digital: cómo funciona.
Paso a paso para hacer el contrato
- Reúne los documentos del inmueble, del arrendador y del inquilino. Lista completa en qué documentos pedir para rentar una propiedad.
- Elige al inquilino después de revisar su solicitud. Ver cómo investigar a un posible inquilino.
- Define las condiciones antes de redactar: renta, depósito, plazo, incremento, garantías y reglas de la casa.
- Redacta o llena el contrato con esas condiciones y revisa que no contradiga el código civil de tu estado.
- Comparte el borrador con el inquilino antes de firmar. Cambios de último minuto en la firma generan desconfianza. Si tú eres quien va a rentar, revisa también qué revisar antes de rentar una casa.
- Firma en papel o por medios electrónicos y entrega una copia a cada parte.
- Haz el acta de entrega el día que entregas las llaves.
Errores comunes
- Copiar un formato de otro estado con reglas de depósito o incremento que no aplican al tuyo.
- No escribir la cuenta bancaria ni el titular a quien se paga.
- Dejar el uso del inmueble en blanco o con frases vagas.
- No hacer inventario de entrega.
- Pactar en el contrato algo distinto a lo que se acordó por WhatsApp.
- Firmar sin revisar si el plazo vencido se renueva solo.
Si algo sale mal
Si el inquilino deja de pagar, el contrato y los recibos son tu principal prueba. Lee qué hacer cuando un inquilino deja de pagar antes de tomar cualquier medida.