Elegir bien al inquilino es la mejor forma de evitar atrasos y juicios. Pero investigar no significa pedir todo: significa verificar lo que necesitas para decidir y tratar esos datos con cuidado. Esta guía explica qué revisar, en qué orden y qué límites pone la ley.
Qué buscas al investigar
Una investigación responde cuatro preguntas:
- ¿La persona es quien dice ser? Identidad.
- ¿Puede pagar la renta todos los meses? Capacidad de pago.
- ¿Ha cumplido antes? Historial como inquilino y, con autorización, historial crediticio.
- ¿El uso que le dará al inmueble es compatible con lo que ofreces? Número de ocupantes, mascotas, uso habitacional o comercial.
Todo lo que pidas debería servir para responder alguna de estas preguntas.
Antes de publicar: define tus requisitos
Decide desde el principio qué vas a pedir y comunícalo en el anuncio. Así filtras a los interesados antes de la visita y tratas a todos por igual. Un esquema común:
| Nivel | Qué se pide | Cuándo tiene sentido |
|---|---|---|
| Básico | Identificación, comprobante de ingresos y referencias | Rentas de menor monto o con depósito suficiente |
| Intermedio | Lo anterior y consulta de buró con autorización | Rentas medias o inquilinos sin historial conocido |
| Completo | Lo anterior y fiador, obligado solidario o póliza jurídica | Rentas altas o contratos largos |
La lista de documentos para cada caso está en qué documentos pedir para rentar una propiedad.
Paso 1. Avisa cómo vas a usar los datos
Al recibir datos personales de un solicitante debes informarle, mediante un aviso de privacidad, qué datos tratas y para qué. Así lo exige la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares, publicada en el DOF el 20 de marzo de 2025. Desde esa ley, la autoridad en la materia es la Secretaría Anticorrupción y Buen Gobierno.
En la práctica:
- Comparte un aviso de privacidad antes de pedir documentos.
- Pide sólo lo que necesitas para decidir.
- No pidas datos sensibles (salud, religión, origen étnico, preferencias) para evaluar una renta.
Paso 2. Verifica la identidad
- Compara la identificación con la persona en la visita o por videollamada.
- Si es credencial para votar, el INE ofrece una consulta pública de vigencia.
- Revisa que el nombre coincida en todos los documentos: identificación, comprobantes de ingresos y solicitud.
- Si es empresa, confirma que quien firma tenga poder para hacerlo.
Paso 3. Evalúa la capacidad de pago
- Ingreso comprobable: recibos de nómina recientes, estados de cuenta o declaraciones, según cómo gane la persona su dinero.
- Estabilidad: antigüedad en el empleo o en la actividad.
- Relación renta–ingreso: no hay una regla legal. Como referencia práctica, muchas inmobiliarias buscan que la renta no supere alrededor de un tercio del ingreso mensual comprobable.
Si el ingreso es variable (comisiones, negocio propio), pide un periodo más largo de estados de cuenta en lugar de un solo mes.
Paso 4. Pide referencias de arrendadores anteriores
Las referencias de rentas anteriores dicen más que las personales. Pregunta al arrendador anterior:
- ¿Cuánto tiempo rentó y si pagaba a tiempo?
- ¿Entregó el inmueble en buen estado?
- ¿Le devolvieron el depósito completo?
- ¿Le volvería a rentar?
Confirma que la persona que da la referencia sea realmente el arrendador. Un dato útil es pedir la dirección del inmueble anterior.
Paso 5. Consulta el buró de crédito, sólo con autorización
El historial crediticio muestra cómo maneja la persona sus deudas. Para consultarlo necesitas su autorización expresa y firmada: la Ley para Regular las Sociedades de Información Crediticia pide que la persona autorice la consulta y conozca la naturaleza y el alcance de la información (art. 28). La autorización puede firmarse de forma electrónica en los términos que permite la regulación, y la consulta sólo la puede hacer una empresa registrada como usuario de la sociedad de información crediticia: en la práctica, un servicio de investigación. Un arrendador particular no puede consultarlo directamente.
Interpreta el resultado con criterio: un historial corto no es lo mismo que un historial malo.
Paso 6. Platica con el solicitante
Una conversación breve aclara lo que los papeles no dicen: cuántas personas vivirán, si hay mascotas, por qué se muda, cuánto tiempo piensa quedarse. Haz las mismas preguntas a todos.
Paso 7. Decide y comunica
- Decide con base en los criterios que definiste al principio.
- Avisa la decisión a todos los solicitantes, no sólo al elegido.
- No uses criterios discriminatorios. La Constitución prohíbe la discriminación por origen, género, edad, discapacidad, condición social, religión, preferencias o estado civil, entre otras (art. 1).
Señales de alerta
- Presión por mudarse "hoy mismo" sin revisar el inmueble.
- Ofrecer varios meses por adelantado en efectivo a cambio de no dar documentos.
- Documentos con datos que no coinciden o con formatos alterados.
- Referencias que sólo se pueden contactar por un número que da el mismo solicitante.
- Negarse a firmar la autorización de buró cuando es un requisito publicado desde el inicio.
Después de decidir: cuida los documentos
- Guarda los documentos del inquilino elegido junto con el contrato.
- Elimina los de los solicitantes no elegidos cuando ya no los necesites para la finalidad que informaste.
- No compartas expedientes con otros arrendadores sin consentimiento.
La guía completa está en datos personales de inquilinos: qué pedir y cómo cuidarlos.
Una investigación no sustituye las garantías
Aunque el inquilino tenga un buen perfil, el contrato debe tener garantías y reglas claras. Ver cómo hacer un contrato de arrendamiento en México. Y si aun así hay atrasos, lee qué hacer cuando un inquilino deja de pagar.