Un atraso en la renta genera la tentación de resolverlo rápido: cambiar la chapa, cortar el agua o sacar las cosas. Esas medidas pueden convertirte a ti en el infractor. Esta guía ordena lo que sí puedes hacer, desde el primer día de atraso hasta el juicio.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado. Los plazos y el procedimiento dependen del contrato y del estado donde está el inmueble.
Lo que no debes hacer
Mientras el contrato esté vigente o el inquilino tenga la posesión, no recuperes el inmueble por tu cuenta:
- No cambies cerraduras ni bloquees el acceso.
- No cortes servicios que el inquilino tiene derecho a usar.
- No saques sus pertenencias.
- No lo amenaces ni lo expongas en redes sociales.
El despojo lo sancionan los códigos penales de los estados. Como referencia, el Código Penal Federal castiga con prisión de tres meses a cinco años a quien, de propia autoridad y con violencia, amenaza, engaño o a escondidas, ocupa un inmueble de su propiedad que la ley deja en poder de otra persona, o ejerce actos de dominio que lesionan los derechos del ocupante (art. 395, fracción II). Cortar servicios o cambiar chapas puede encajar ahí. La desocupación forzosa sólo la puede ordenar un juez.
Paso 1. Revisa el contrato y el estado de cuenta
Antes de reclamar, confirma:
- Fecha de pago y días de gracia pactados.
- Pena o interés por atraso, si existe.
- Pagos parciales recibidos y comprobantes.
- Garantías: depósito, fiador u obligado solidario, pagarés, póliza jurídica.
Un estado de cuenta claro, con fechas y comprobantes, es la base de todo lo que sigue. Ver cómo organizar los pagos mensuales de renta.
Paso 2. Contacta al inquilino y deja constancia
Muchos atrasos se resuelven con una llamada. Aun así, deja todo por escrito:
- Manda un mensaje o correo con el monto pendiente y la fecha de vencimiento.
- Pregunta la causa y la fecha en que podrá pagar.
- Guarda capturas y correos.
En Nuevo León esto es especialmente importante: el artículo 2346 del Código Civil presume pagada la renta cuando el arrendador no entrega recibos por más de tres meses, salvo que haya hecho el requerimiento de pago en tiempo y forma. (Regla vigente desde septiembre de 2025; en febrero de 2026 el Congreso aprobó otra reforma que cambiaría este punto y que, al revisar este artículo, no estaba publicada.)
Paso 3. Propón un convenio de pago
Si el inquilino quiere pagar pero no puede de inmediato, un convenio por escrito suele ser más rápido y barato que un juicio:
- Monto total adeudado.
- Calendario de pagos con fechas exactas.
- Qué pasa si incumple el convenio.
- Firma de ambas partes y, si existe, del fiador u obligado solidario.
Paso 4. Haz un requerimiento formal
Si no hay respuesta o el convenio no se cumple, envía un requerimiento formal de pago. Puede ser una carta con acuse de recibo o una notificación ante notario o corredor público. El requerimiento:
- Deja constancia de la fecha en que reclamaste.
- Fija un plazo para pagar.
- Avisa que, si no hay pago, ejercerás las acciones legales que correspondan.
Paso 5. Activa las garantías
| Garantía | Cómo se usa | A considerar |
|---|---|---|
| Depósito | Según la cláusula del contrato | Usarlo antes de tiempo te deja sin garantía para daños al final |
| Fiador u obligado solidario | Se le requiere el pago | Su responsabilidad depende de lo que firmó |
| Pagarés | Se pueden cobrar por la vía judicial que corresponda a títulos de crédito | Un abogado debe revisar que estén bien llenados y no prescritos |
| Póliza jurídica | Se avisa al despacho que la emitió | Cada póliza tiene sus propias condiciones y plazos de aviso |
Paso 6. El juicio de arrendamiento
Si nada funciona, el camino es judicial. El Código Civil Federal permite al arrendador pedir la rescisión del contrato por falta de pago de la renta en los términos pactados (art. 2489, fracción I). Normalmente se reclama al mismo tiempo:
- La desocupación y entrega del inmueble.
- Las rentas vencidas y las que se sigan generando hasta la entrega (el inquilino debe la renta hasta el día en que entrega el inmueble, art. 2429).
- Las penas pactadas en el contrato.
Qué procedimiento aplica
El procedimiento lo fija la ley procesal del estado. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, publicado en el DOF el 7 de junio de 2023, entra en vigor por etapas según la declaratoria de cada estado. La ley fija como fecha límite el 1 de abril de 2027, pero en octubre de 2026 la Cámara de Diputados aprobó aplazarla; al revisar este artículo faltaba que la reforma terminara su proceso legislativo. En la Ciudad de México, por ejemplo, se aplica al juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral desde el 1 de diciembre de 2024.
Por eso es importante acudir con un abogado del estado donde está el inmueble: te dirá qué procedimiento corresponde hoy, qué documentos necesitas y cuánto puede tardar.
Qué preparar para el abogado
- Contrato firmado y anexos.
- Estado de cuenta con fechas y montos.
- Recibos emitidos y comprobantes de los pagos recibidos.
- Mensajes, requerimientos y convenio, si lo hubo.
- Pagarés y datos del fiador o de la póliza.
- Acta de entrega del inmueble con fotos.
Cómo prevenir el próximo atraso
- Elige bien: revisa capacidad de pago y referencias. Ver cómo investigar a un posible inquilino.
- Contrato claro: fecha de pago, cuenta, penas y garantías por escrito. Ver cómo hacer un contrato de arrendamiento.
- Pagos trazables: pide transferencias a una cuenta a tu nombre y entrega recibo de cada pago.
- Recordatorios: avisa unos días antes del vencimiento.
- Actúa pronto: un mes de atraso es más fácil de resolver que tres.
- Revisa los comprobantes: verifica cada transferencia antes de darla por pagada. Ver cómo detectar comprobantes de transferencia falsos.