Muchos dueños con uno o dos inmuebles cobran la renta por transferencia, no emiten factura y no declaran. Funciona hasta que el inquilino pide CFDI, una empresa quiere rentar o el SAT pregunta por los depósitos. Esta guía explica qué impuestos genera una renta, qué régimen puedes elegir y qué cuentas hacer con tu contador.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un contador. Las tasas, tarifas y montos cambian; confirma los vigentes antes de declarar. El ejemplo numérico es ilustrativo.
Rentar "sin factura" no te quita la obligación
Cobrar renta es un ingreso por otorgar el uso o goce temporal de un inmueble, y la Ley del ISR (LISR) lo grava en sus artículos 114 a 118. Eso implica:
- Estar inscrito en el RFC con la actividad de arrendamiento.
- Presentar declaraciones (pagos provisionales y anual).
- Emitir un CFDI por cada pago que recibes.
No existe una opción legal de "rentar sin factura". Lo que sí puedes elegir es el régimen en el que tributas.
Régimen de arrendamiento o RESICO
Una persona física que renta inmuebles tiene, en general, dos caminos.
Régimen de arrendamiento (arts. 114 a 118 LISR)
- Pagas ISR sobre la renta menos deducciones.
- Puedes deducir tus gastos reales (predial, mantenimiento, intereses de crédito hipotecario, depreciación, entre otros) o tomar la deducción opcional del 35 % de los ingresos más el predial (art. 115). A esta última se le llama "deducción ciega" porque no necesitas facturas de gastos.
- Los pagos provisionales se calculan con la tarifa a la que remite el art. 116 (la del art. 106) y la declaración anual con la del art. 152: a más ingreso, mayor porcentaje.
RESICO (art. 113-E LISR)
El Régimen Simplificado de Confianza también admite a quien otorga el uso o goce temporal de bienes. Sus reglas principales:
- Tus ingresos del año no deben pasar de 3.5 millones de pesos.
- Pagas una tasa fija sobre lo que cobras, sin deducciones. Pagos mensuales: 1 % hasta $25,000 al mes; 1.1 % hasta $50,000; 1.5 % hasta $83,333.33; 2 % hasta $208,333.33; y 2.5 % hasta el límite.
- No pueden entrar, entre otros, los socios o accionistas de personas morales ni quienes tengan ingresos asimilados a salarios de ciertas fracciones del artículo 94.
- Si tienes otros ingresos de actividad empresarial o profesional, se suman para el límite y la tasa.
| Régimen de arrendamiento | RESICO | |
|---|---|---|
| Base del impuesto | Renta menos deducciones | Lo cobrado, sin deducciones |
| Deducciones | 35 % + predial, o gastos reales | Ninguna |
| Tasa | Tarifa progresiva (art. 106) | 1 % a 2.5 % |
| Pagos provisionales | Mensuales o trimestrales | Mensuales |
| Retención si te paga una empresa | 10 % de ISR | 1.25 % de ISR (art. 113-J) |
| Conviene revisar si… | Tienes gastos altos o crédito hipotecario | Tu renta es moderada y tus gastos bajos |
Ejemplo ilustrativo
Ejemplo: las cifras son inventadas para explicar el cálculo. No uses este resultado para declarar.
Ana renta un departamento sin amueblar a una persona física en $15,000 al mes. Paga $3,600 de predial al año ($300 al mes). No tiene otros ingresos por actividad empresarial.
En el régimen de arrendamiento con deducción opcional:
| Concepto | Monto mensual |
|---|---|
| Renta cobrada | $15,000 |
| Deducción opcional (35 %) | −$5,250 |
| Predial del mes | −$300 |
| Base gravable | $9,450 |
A esos $9,450 se les aplica la tarifa del artículo 106 que corresponda al periodo. El resultado depende de la tarifa vigente y de si Ana tiene otros ingresos que se acumulen en la anual (por ejemplo, un sueldo).
En el RESICO: $15,000 × 1 % = $150 al mes, sin restar el predial.
En casos como el de Ana el RESICO suele dar un pago menor, pero no siempre: si hay intereses hipotecarios o gastos fuertes, o si los ingresos totales suben de rango, la comparación cambia. Por eso la decisión se hace con números reales.
Pagos provisionales: mensuales o trimestrales
En el régimen de arrendamiento, los pagos provisionales vencen a más tardar el día 17 del mes siguiente (art. 116 LISR). El mismo artículo permite hacerlos trimestrales a quien sólo tiene ingresos por arrendamiento y cuyo monto mensual no excede de diez salarios mínimos generales elevados al mes. El texto de la ley todavía habla de salarios mínimos; pide a tu contador que te confirme la referencia y el monto en pesos que aplica este año.
En el RESICO los pagos son mensuales. En ambos casos se presenta además la declaración anual.
IVA: cuándo sí y cuándo no
| Tipo de renta | IVA |
|---|---|
| Casa habitación sin amueblar | Exenta (LIVA, art. 20, fracción II) |
| Casa habitación amueblada | 16 %: la exención no aplica si se renta amueblada |
| Local, oficina, bodega | 16 % |
Si tu renta causa IVA, debes cobrarlo, desglosarlo en el CFDI y declararlo cada mes.
Si tu inquilino es una empresa: retenciones
Cuando una persona moral te paga la renta, la ley la obliga a retener parte de los impuestos:
- ISR: 10 % de la renta en el régimen de arrendamiento (art. 116) o 1.25 % si estás en el RESICO (art. 113-J).
- IVA: dos terceras partes del IVA trasladado, sólo cuando la renta causa IVA (local, oficina o casa amueblada).
La empresa te paga el neto y entera las retenciones al SAT. Tú las acreditas en tus declaraciones. Si no estás dado de alta y no emites CFDI, la mayoría de las empresas simplemente no podrá rentarte: necesitan tu factura para deducir.
El CFDI de renta
Cada CFDI de arrendamiento debe incluir el número de cuenta predial del inmueble. Para casa habitación se usa la clave de producto o servicio 80131501. Si cobras IVA o te retienen impuestos, deben aparecer desglosados. Los datos completos del comprobante los vemos en la guía de recibos de renta.
Si administras varios inmuebles, lleva el control de CFDI y pagos por propiedad. Ver cómo administrar varias propiedades en renta.
Qué puede detectar el SAT si no declaras
No hace falta que alguien te denuncie. Algunas fuentes de información que el SAT tiene a la mano:
- CFDI de retenciones. Si una empresa te renta, reporta lo que te pagó y lo que te retuvo.
- Depósitos en efectivo. Los bancos informan al SAT cuando los depósitos en efectivo de un mes suman más de $15,000 en una misma institución (art. 55, fracción IV, LISR). No es un impuesto, es un reporte.
- Depósitos bancarios no registrados. El Código Fiscal de la Federación permite presumir como ingresos los depósitos que no correspondan a la contabilidad, salvo prueba en contrario (art. 59, fracción III).
- Discrepancia fiscal. Si tus gastos, compras y depósitos en un año superan lo que declaraste, el SAT puede presumir ingresos omitidos (art. 91 LISR).
Si el SAT determina ingresos omitidos, cobra el impuesto con actualización, recargos y multas. Regularizarte antes suele salir más barato que hacerlo a partir de una revisión.
Antes de rentar: lista para ordenar tus impuestos
- Revisa en tu constancia de situación fiscal si tienes dada de alta la actividad de arrendamiento.
- Compara con tu contador régimen de arrendamiento contra RESICO con tus números reales.
- Define si la renta causa IVA (amueblado, local u oficina).
- Ten a la mano la cuenta predial de cada inmueble.
- Recibe la renta en una cuenta a tu nombre y por transferencia, no en efectivo. Ver cómo organizar los pagos mensuales de renta.
- Deja en el contrato si la renta incluye IVA y si emitirás CFDI. Ver cómo hacer un contrato de arrendamiento en México.
- Guarda CFDI, comprobantes de pago y declaraciones al menos cinco años.
Un contador que conozca de arrendamiento te cuesta menos que una revisión del SAT. Llévale tu contrato, tus estados de cuenta y tus prediales, y decidan juntos el régimen antes del primer pago.