Si rentas una casa o un departamento en Monterrey, San Pedro, Guadalupe o cualquier municipio de Nuevo León, tu contrato no se rige por un formato genérico de internet: se rige por el Código Civil para el Estado de Nuevo León. En septiembre de 2025 ese código cambió reglas clave del arrendamiento, y en febrero de 2026 el Congreso aprobó otra reforma que todavía no se publica. Aquí te explicamos qué está vigente hoy, qué cambiaría y cómo comprobarlo tú mismo.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. Resume el texto vigente al 22 de octubre de 2026 según fuentes oficiales y despachos especializados. Las reformas pueden publicarse en cualquier momento, así que confirma el texto antes de firmar.
Qué ley regula la renta en Nuevo León
En México, el arrendamiento entre particulares lo regula el código civil del estado donde está el inmueble. El Código Civil Federal (CCF) sirve como referencia y muchos códigos estatales lo siguen, pero Nuevo León tiene hoy reglas propias que no existen en el CCF ni en otros estados.
Las dos normas que más importan para quien renta vivienda en Nuevo León son:
- Artículo 2346 (reformado): cómo se paga la renta, recibos, presunción de pago y depósito. Aplica a fincas urbanas en general, no sólo a vivienda.
- Artículo 2346 Bis (adicionado): plazo, moneda e incrementos. Aplica sólo a fincas urbanas destinadas a casa habitación.
Ambos cambios se publicaron en el Periódico Oficial del Estado el 26 de septiembre de 2025 y están vigentes desde el 27 de septiembre de 2025.
Reglas vigentes: artículos 2346 y 2346 Bis
| Tema | Regla vigente en Nuevo León | Artículo |
|---|---|---|
| Fecha de pago | En los plazos convenidos; a falta de convenio, por meses vencidos | 2346 |
| Recibos | El arrendador debe entregar un recibo por cada mensualidad pagada | 2346 |
| Presunción de pago | Si no entrega recibos por más de tres meses, se entiende que el pago se hizo, salvo que el arrendador haya requerido el pago en tiempo y forma | 2346 |
| Depósito | No se puede exigir más de una mensualidad de renta como depósito | 2346 |
| Plazo (vivienda) | Seis meses para arrendador y arrendatario, prorrogables | 2346 Bis |
| Moneda (vivienda) | La renta se fija en moneda nacional | 2346 Bis |
| Incrementos (vivienda) | Una vez al año, sin exceder 10 % de la renta mensual pactada, con un nuevo contrato | 2346 Bis |
Recibos y presunción de pago
Esta es la regla con más efecto práctico. Si eres arrendador y dejas pasar más de tres meses sin entregar recibos, la ley presume que el inquilino pagó, salvo que tú hayas hecho un requerimiento de pago oportuno. Según los despachos que analizaron la reforma, también cuenta como recibo cualquier documento que acredite de forma fehaciente el pago.
Qué hacer en la práctica:
- Entrega un recibo por cada mes, aunque el pago llegue por transferencia.
- Si un mes no te pagan, haz el requerimiento por escrito y guarda la constancia. No esperes al cuarto mes.
- Lleva un estado de cuenta por renta. Te lo explicamos en cómo organizar los pagos mensuales de renta.
Depósito máximo de un mes
El arrendador no puede exigir más de una mensualidad como depósito. La regla está en el artículo 2346, que aplica a fincas urbanas, por lo que algunos despachos la leen también para locales y oficinas. Si en un arrendamiento comercial se pacta un depósito mayor, asesórate antes sobre cómo documentarlo.
Plazo de seis meses prorrogables
El texto dice que en casa habitación la duración del contrato es de seis meses para ambas partes, prorrogables. Es una regla poco común en México y genera dudas sobre los contratos a un año, que siguen siendo lo habitual en el mercado. Si quieres pactar un plazo mayor, pide a tu abogado que redacte la prórroga de forma congruente con el artículo 2346 Bis.
Incrementos: una vez al año y hasta 10 %
En vivienda, la renta sólo puede subir una vez al año y el aumento no puede exceder 10 % de la renta mensual pactada. Además, la ley pide firmar un nuevo contrato para aplicarlo. Por ejemplo, con una renta de 15,000 pesos, el aumento máximo anual sería de 1,500 pesos (ejemplo ilustrativo).
La reforma aprobada en febrero de 2026: qué cambiaría
El 18 de febrero de 2026 el Congreso de Nuevo León aprobó un dictamen de la Comisión de Legislación (expediente 20832/LXXVII) que vuelve a modificar los artículos 2346 y 2346 Bis. Según el comunicado del Congreso y el análisis de despachos, los cambios serían:
| Tema | Texto vigente | Con la reforma aprobada (no publicada) |
|---|---|---|
| Recibos | Recibo por cada mensualidad; presunción de pago tras más de tres meses sin recibos | Recibo o CFDI a solicitud del arrendatario; si no se expide, el inquilino puede probar el pago con cualquier medio legal |
| Depósito | Máximo una mensualidad | Se elimina el tope; lo pactan las partes |
| Plazo de vivienda | Seis meses prorrogables | Se elimina el plazo fijo |
| Incrementos | Una vez al año, hasta 10 %, con nuevo contrato | Una vez al año, según la variación del INPC o del indicador que las partes pacten por escrito |
¿Ya está vigente?
No, al menos al 22 de octubre de 2026. Una reforma aprobada por el Congreso no rige hasta que se publica en el Periódico Oficial del Estado. La última reforma del Código Civil que aparece en la página del Congreso es del 26 de junio de 2026 y se refiere a otros temas, no al arrendamiento. Mientras no se publique, aplica el texto de 2025.
Si firmas hoy, redacta pensando en el texto vigente. Si la reforma se publica, revisa si trae artículos transitorios sobre contratos ya firmados.
Qué significa para tu contrato
Si eres propietario o asesor
- Pide como máximo un mes de depósito.
- Fija la renta en pesos.
- Define fecha de pago; si no lo haces, se paga por meses vencidos.
- Entrega un recibo cada mes y guarda copia.
- Si hay atraso, requiere el pago por escrito antes de que pasen tres meses.
- Para subir la renta, firma un nuevo contrato y respeta el tope de 10 %.
- Revisa con tu abogado cómo redactar el plazo y la prórroga.
Para el resto de las cláusulas, usa la guía de cómo hacer un contrato de arrendamiento. Si el inquilino deja de pagar, revisa qué hacer cuando un inquilino no paga la renta; en Nuevo León los recibos y los requerimientos son tu prueba principal.
Si eres inquilino
- Pide tu recibo cada mes, aunque pagues por transferencia, y guarda tus comprobantes.
- No te pueden exigir más de un mes de depósito.
- Un aumento mayor a 10 % en vivienda no se ajusta al texto vigente.
Cómo consultar el texto vigente
- Entra a la página del Código Civil para el Estado de Nuevo León en el sitio del H. Congreso del Estado (hcnl.gob.mx). Ahí aparece la fecha de la última reforma y los enlaces al PDF y al Word.
- Busca los artículos 2346 y 2346 Bis dentro del documento.
- Compara la fecha de última reforma con la de esta guía. Si es posterior al 26 de junio de 2026, revisa si el decreto toca el arrendamiento.
- Para ver el decreto original, consulta el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León de la fecha que indique el código.
Cuando armes el expediente, también te sirve la lista de documentos para rentar una casa.