Un local comercial no se renta como una casa: el negocio necesita licencias, obras, letreros, horarios y, muchas veces, la posibilidad de traspasarlo. Un contrato de arrendamiento de local comercial bien hecho evita que una clausura municipal o una remodelación sin permiso terminen en pleito. Aquí van las cláusulas que importan.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado ni de un contador. El arrendamiento lo regula el código civil del estado donde está el local; citamos el Código Civil Federal (CCF) como referencia. Licencias, uso de suelo y anuncios dependen del municipio.
Lo que comparte con una oficina
Varios temas son iguales a los de una oficina y los explicamos en contrato de arrendamiento de oficina: IVA al 16 %, retenciones de ISR e IVA cuando el inquilino es persona moral, plazo máximo de 20 años para fincas de comercio (CCF art. 2398) y la importancia de pactar las adecuaciones. Aquí nos enfocamos en lo propio del comercio.
Cláusulas clave
Giro y uso de suelo
Escribe el giro exacto ("venta de alimentos preparados sin venta de alcohol", "estética") y que el arrendador entrega el local apto para ese uso (CCF art. 2412). Antes de firmar, confirma con el municipio que el uso de suelo permite tu giro: una cafetería y un bar tienen requisitos muy distintos. Si el giro necesita permisos especiales (alcohol, salud, protección civil), pacta qué pasa si no se obtienen: plazo para tramitarlos y salida sin penalización si se niegan por causas del inmueble.
Licencias y protección civil
Normalmente el inquilino tramita la licencia de funcionamiento y el dictamen de protección civil, porque es quien opera. Pide al dueño los documentos que suelen requerir (predial al corriente, planos, número oficial). Deja escrito quién paga adecuaciones exigidas por protección civil (salidas de emergencia, extintores, instalaciones eléctricas).
Renta fija, variable o mixta
| Modelo | Cómo funciona | Para quién |
|---|---|---|
| Fija | Monto mensual más IVA | Locales a pie de calle |
| Por ventas | Porcentaje de las ventas del mes | Plazas comerciales, con acceso a reportes |
| Mixta | Mínimo garantizado + porcentaje sobre ventas | Plazas y centros comerciales |
Si hay renta variable, define cómo se reportan las ventas, cuándo se pagan y si el dueño puede revisarlas.
Obras, letreros y horario
- Obras: qué se puede hacer, con qué autorización, quién paga y si se quedan al salir. Sin pacto, el arrendador sólo paga mejoras en los casos del CCF art. 2423.
- Meses de gracia mientras se acondiciona el local.
- Letreros y anuncios: dónde se pueden poner, quién tramita el permiso municipal y si la plaza tiene reglas de imagen.
- Horario y carga y descarga, sobre todo en plazas y condominios.
Mantenimiento y gastos comunes
En plazas comerciales se cobra mantenimiento de áreas comunes (limpieza, vigilancia, estacionamiento, luz de pasillos). Pide el monto, qué incluye y cómo se actualiza. Para el resto, separa reparaciones mayores (dueño) de las menores por uso (inquilino), como explicamos en quién paga las reparaciones.
Traspaso, cesión y subarriendo
El traspaso (el "guante") es una costumbre comercial: quien sale cobra al que entra por la clientela, la ubicación o el mobiliario. Legalmente, ceder el contrato o subarrendar el local requiere el consentimiento del arrendador, y subarrendar sin permiso es causa de rescisión en el CCF (arts. 2480 y 2489). Si quieres poder traspasar, pacta en el contrato:
- Que el dueño no negará la cesión sin causa razonable.
- Qué requisitos debe cumplir el nuevo inquilino (investigación, garantías).
- Si el dueño cobra algo por autorizar la cesión.
Garantías
Depósito, fiador u obligado solidario, póliza jurídica o fianza. En locales se acostumbra pedir más de un mes, pero en Nuevo León el art. 2346 del Código Civil limita el depósito a una mensualidad; confirma con tu abogado cómo aplica. Más sobre el tema en depósito en garantía. Si el inquilino es una empresa, investígala igual que a una persona: acta constitutiva, poderes, situación fiscal y referencias.
Terminación y entrega
- Aviso previo para no renovar.
- Pena por salida anticipada (y si se reduce si el inquilino consigue a quien lo sustituya).
- Estado en que se entrega: retiro de letreros, cancelación de licencias a nombre del negocio en ese domicilio, pago de servicios hasta la fecha de salida.
Checklist antes de firmar
- El uso de suelo permite el giro.
- Renta con IVA y retenciones claras.
- Reglas de obras, letreros y horario.
- Mantenimiento de áreas comunes con monto.
- Reglas de traspaso o cesión.
- Garantías y entrega al terminar.
- Firma de quien tiene poder si el inquilino es empresa.
Para las cláusulas generales (partes, inmueble, renta, depósito, incrementos) usa como base cómo hacer un contrato de arrendamiento.